北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我有点丫鬟的命小姐的心，昨天问了一嘴我想了想怎么说，你说的老公寓都是保值差，适合自住，或者升值差换相对租金高，这个很对，但是保值好的都是那种老公房吗？老公寓确实不行，但是想要小区环境好还买得起的，一看都是什么中海枫丹公馆、中海寰宇天下、金地国际花园这种，这些会不会十年二十年后也是增值差还跟不上大盘的，大概问题出在哪里呢？我以为回头孩子少了学区重要性存疑的情况下，大家都会在意小区环境，物业养护那一些。

章哥如果不嫌麻烦的话，我还想问问，我不是北京土著，我们外地人的执念还是想在核心城区有房。西城目前有学区溢价，回头孩子少了想视情况买房，中信城、一瓶、四合上院那些环境物业是不错，但是总感觉有心买西城了，买个菜市口陶然亭总感觉不舒服。还是想看金融街西单的，但是选择也只有西城晶华、太仆寺33号院这几个小户型能买得起，这种讲究有意义吗？说白了就是住在南边跟北边以后学区光环减弱了会有很大差距吗？这就是非土著的一个疑问，章哥如果觉得麻烦就忽略这个问题吧。

A：

1、老公房的保值大多数谈不上多好，只是相对稳妥而已。这就跟退休老人似的，一般都没什么特殊的升职加薪了，但拿个退休金也挺稳定，跟随北京经济的发展上涨，占不着便宜也不吃亏。确实有比商品房保值好的，基本都是强势部委的宿舍区，不太多。

2、房龄对房子保值是重要因素，但不是决定性的，维护的品质才更重要。十多20年后太长了，这无法预测。不过像枫丹公馆这样一般都落后一些，问题还就出在房龄和时尚上了。这就相当于名媛，刚出道儿的时候风情万种，引的众多英雄竞折腰。而一旦成了半老徐娘就不太受追捧了，毕竟市面上总有新名媛出道，那就只见新人笑了呗。

3、无论孩子是否减少人们都会在意小区环境，物业从来都是保值的重要因素。这可以参照美国，物业费动辄占总房款的0.5-1%呢，业主们之所以愿意交就是为了维护品质而保值。

4、北京人的执念也是核心区，现在我爸还管进前三门儿叫进城呢，在他脑子里出了二环就是郊区，改不了。具体学区和和地段儿看自己的喜好，真要是喜欢金融街就买呗，房子是用来住的，自己喜欢就有意义。

5、南边北边学区减弱后，我觉得这几个小区的保值会差不多。金融街的学区资源好，中信城的也不弱啊，八中附小的学位还足，都属于支撑强的。一瓶和四合上院的优势是环境品质，像四合上院还不太依靠学区呢。那过了入学高峰也无所谓，反正本来也没多少家庭为了上学买这里。

仅供参考。

二

Q:

我家住石景山八角去年有了宝宝，考虑在五棵松附近买个小二套。一是考虑再借点加上手中有的钱投到房子里有个保值即可，因为疫情前手里也是这么多钱没买，这两年房价涨了还是这些，钱放手里越来越没底）。二是提前给孩子将来换个海淀的还可以的小学指标。三是考虑爱人照顾孩子方便，爱人在永定路上班。

因为预算有限，只能买总价420以下的房子，最近也看了些房，自己能够得着的目前也就是，永定路学区玉泉小学的一居或者差点的两居，或者八里庄小学附近差点的一居。

首先第一个问题就是综合上面三个需求，前两个需求为主，这两个学区您推荐哪个呢。

第二个是具体有个比较典型的玉泉路15号院，想听听您的指教。我查这个小区属于海淀区永定路街道，现在户口也能落上学也可以，但是房本是石景山的本，一是不解这种的由来以及会有哪些影响呢。另外总难免让人担心将来会行政划改或者跨区学区划改吗，历史上有这种参考吗？

第三个就是如果是88年6层顶层东北户型的两居值得出手吗？

第四个就是这种总价受限的情况下，永定路周边还有其他可以推荐考虑的小区吗？发现买房最难的就是面对现实和自己需求的博弈。

A：

1、玉泉和八里庄，要是我就以玉泉小学为主了。因为这两个学校的孩子都不少，在入学概率上应该没什么区别。玉泉小学的级别高，虽然一校四址但都不错，否则不会受追捧，在学校排名上是比八里庄小学靠前的。而八里庄之所以受追捧是因为有首师大附中的直升，40%。但说实话，在海淀的这种直升意义不是很大，而且政保的比重还挺高呢，普通家庭的孩子未必能运气好。

永定路学区当然不算热门学区了，整体不强。这就看孩子的天分和努力吧，争取提前上岸，选个氛围更好的至少不吃亏。

2、15号院是航天医院的，原来就是“共建生”啊，这就相当于政保，没什么风险。历史上有改变学区的，哪个区都有，但没听说过改这种单位宿舍学区的，一般不会，没什么道理。

3、88年顶层东北，房龄还行，其他不占优。这种房未必影响保值，价格差率和其他房源一旦锁定就不会轻易改变，劣势就是出手时挂牌期长。如果买下的话，将来尽量在楼市横盘期出手，慢慢儿卖也就不吃亏了。在行情期间出手则至少不占优。

4、房源我没有，这只能问当地中介。

仅供参考。

三

Q:

我是京籍，孩子目前在朝阳上二年级，想在东城买个小一居，方便孩子初中回东城上学。目前看上的是海晟名苑北区开间和元嘉公寓开间，预算500-550，想问一下您，这种房子7年后好出售吗？另外这个预算，东城区您还有其他推荐吗？

A：

1、北京的房子是否好卖主要看价格，要价不高的话都好出售。北京没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

2、不过考虑好这种公寓再买。优势是单价总价相对低，租金相对高，但劣势是升值相对慢，高租金是用升值慢换来的。另外在这种入学高峰期，占坑儿房的溢价率都不低，过了高峰期之后，这种开间未必还受追捧。所以考虑好自己更重视哪方面吧，优劣势都挺明显的。

3、我没有推荐的，找房只能去中介，只有他们有房源。

仅供参考。

四

Q:

现在如果单纯考虑投资的话，总价700万左右买哪里比较合适？还有，现在学区房有溢价的情况下，是在北京买占坑房上学合适还是租房上学合适呢？针对的是东城。现在本人在东城和平里工作，京籍无房，户口在大兴，孩子2025年上学，已经在和平里租房两年了。现在就在纠结是在和平里买占坑房上学还是租房上学呢，能给一些指导吗？

A：

1、700万的纯投资，常规建议就是朝阳呗，北部东部为主，没学区溢价的，租金高升值也不落后。

2、买房上学还是租房上学？能买房就尽量呗，进入对口校的概率更大，租房那就基本都是派位了。

打个比方这就相当于吃饭，是自己多花点儿钱点菜呢，还是等着人家发盒饭？这没标准，盒饭或许也挺好，至少能吃饱，但关键是省钱了。

3、我觉得还是再考虑一下吧，纯投资和学区房的差距太大，一边是为了房子一边是为了孩子，外人不好建议。

仅供参考。

五

Q:

孩子25年上学，预算1200，想兼顾居住环境和学区。现在有两个考虑：1.北东学区那边有次新公寓，对口史家实验直升二中，但我们肯定也是多校，如果不能上就是西中街。2.陈经纶帝景九年一贯 对口小区珠江帝景，这个是不是应该能上。但朝阳区学籍，这个位置也总觉得差点意思。

这两个考虑您觉得哪个更合适一点呢？感觉这个预算整体好的有距离，普通占坑又用不着，真的很纠结不知道该怎么办。恳请您的建议。

A：

1、我的建议一般都是对房子的，这是选学区啊。常规建议就是看孩子的天分，天分高的就在朝阳，单校划片还九年制，能让家长相对省心。朝阳和东城在高分段的成绩是一致的，天分高的在哪儿都不会被耽误。

帝景的位置差点儿意思，这是什么意思啊？我觉得挺够意思了吧，成绩放到东城也肯定是前几名，这要还差意思的话基本就是西海那几个顶级校了，目标985起步的。

2、如果觉得孩子的天分不太高那在东城更合适，靠运气也没点招，大家都公平。到中考的时候上高中的概率也比朝阳大，跟着大部队能搏个大多数。这次新公寓我猜不着指的是哪儿，不过溢价率肯定是超过朝阳的，也就是居住的性价比低于朝阳。

3、其他没建议，这好像跟房子的关系不大，就是选择学区了，那就评估一下孩子的天分吧。一般来说天牛娃最好是西海，上清北的概率更高，牛娃在朝阳能占单校和点招的便宜，普娃在东城能得到运气和资源均衡的公平。

仅供参考。

六

Q:

之前看到虎坊路炒拆迁的文章，感触颇深，我也是当时赌的拆迁。卖了朝阳一套，贷款买的虎坊路小区45平米505万入手。好在我有固定收入，目前虎坊路的房子还在我手里。想请教您一下，您说我是继续持有，还是卖了换别的地方的房子？虎坊路列为文物保护建筑，再有五年，就满70年了，肯定不会拆迁了吧？

A：

1、虎坊路小区，505/45=11.2万单价，现在也差不多这个价格吧，可以算没赔，但这几年的利息就算损失了。

2、我一般建议这么考虑：假定现在持有的不是这套房子，而是505万的现金，那问问自己还是否会换成这套房？如果会，那就继续持有，如果不会那就卖了或换了呗。

3、既然是列为文保小区，那就只会是维护了，腾退的可能性都不大，拆迁就更没什么可能了。这个满70年是房龄，而产权是以缴纳土地出让金为起点的，也就是本楼或本小区第一套上市交易的房子为起始年，北京公房都是2000年后可以交易的，也就是产权都才20多年。另外是否会原址重建主要看安全等级，虎坊路小区应该是没到D级的程度，所以估计只会维护。

4、反正要是我的话会在入学高峰期过去之前换掉，否则既用不上学位，也收不到合适的租金，还没有了拆迁和原址重建的可能，那就没什么可赌的了。现在这种银行额度宽松是时期还有可能贷款，过几年如果限贷的话就不太好卖了。

仅供参考。

七

Q:

我是四惠的东区国际的早期业主，现在这七万多的价格是不是输了大盘了？输了多少？您建议我卖掉置换吗？如果置换的话，两居室800万左右，添500万换到丽都一带如何？是否算升值好的板块？另外问您个私事，当年东区国际的操盘人童先生是否熟悉，他现在还在北京吗？

A：

1、我认识老童，当年北京地产界的风云人物，天下谁人不识君啊。但也谈不上熟悉，很多年不接触了。他这些年应该在广东居多，深圳东莞一带吧，我在上海也见过他。不过北京也肯定常回来，估计依然是夜夜笙歌的在工体一带潇洒。

2、东区国际是略输了点儿，这是豪宅公寓，可以参照双井的苹果南区，当年同样价格，现在苹果9万多起吧。富力城那会儿也6000多，现在都动辄10万+了。

3、房子是用来住的，为了升级居住体验就置换呗。这外人不好建议，只能自己定。

4、丽都板块，中等吧，不算太强势的。主要是发展的太早了，规划有些过时，所以被望京抢走了不少份额。当然这也看什么小区了，有升值不错的，至少不落后。所以这看具体的小区和房源吧，整体板块不算多强。

仅供参考。

八

Q:

我家的三套房都是学区房，双方父母的在东西城，我们的在海淀，学区都还不错，那溢价也就很高吧？所以我们很纠结，老人都已经住习惯了，都不愿意换房，我们也不太愿意换到五环外，无论上班还是上学都不方便。可是又都说人口减少后老房会不值钱，真的是很纠结。

A：

1、我觉得没必要纠结，有点儿自寻烦恼了，房子是用来住的，你们是自住为主，就算保值什么的也是长期投资，没必要在乎短期的波动。

打个比方这就跟股票似的，或者所有的投资品都一样，涨涨跌跌是正常现象。但只要是看好某种投资品的大趋势，那就没必要在中间来回折腾置换，否则就成炒作了。

2、以学区房为例，十年前多数都没什么溢价，也没人觉得吃亏了。这几年是因为人口趋势和政策导致溢价率攀升，但和你们这买的早的没关系啊，都是白来的意外利好。那就算是将来溢价率下降一些，如果学区不错的话就不可能降没了吧？还是有利润的啊，只是比例少了点儿而已。

而且就算是过了高峰期，学区房降低点儿溢价率，那在流动性和行情传导方面也是占优的。这参考韩国首尔和中国台北吧，还有香港地区，都是学区好的领涨，同时还好卖。虽然未必升值幅度超过大盘，但其他优势尚存，不吃亏。

3、所以我觉得既然是长期自住就没必要纠结这短期的波动，又不是炒房的，犯不上给自己找烦恼。房价从长期来看是保值的最佳工具，那就留着呗，等到下次人口上升还又是利好呢。

仅供参考。

九

Q:

还是不舍得九龙花园，双井啊才4万多，这价格买这地段儿太划算了吧？就算是小区老了，但过几年就其他小区也老了，也就都一样了。而且这买房是买地段啊，地段的价值不会跌吧？所以我总是不舍得，咱们再探讨一下。

A：

1、真要喜欢就买呗，房子是用来住的，不用跟别人探讨什么，没必要。

2、不过4万多也太低了吧？按说怎么也得6万左右啊。所以这套房是不是有什么硬伤啊？估计是复式什么的，再或者就是楼层和朝向不是太好。反正这价格确实偏低，自然有低的道理。

3、小区的房龄不是保值的最主要因素，维护的品质才更重要。这就跟人似的，岁数很重要，但年纪大的未必比年轻的就身体不好。刘晓庆都70了照样受追捧，我从不到40就没人搭理了，都是看自身的维护，一个道理。

4、地段的价值当然轻易不会降低了，但产品问题能导致升值略慢。这就相当于一块儿好面料，本来做西服最合适，永远不过时。但却迎合当年的流行做成了中山装，那到现在就不太流行了呗。面料的价值还在，就是感兴趣想买的人少了。

5、其他没什么建议，尽量不选带硬伤的，要不然流动性或许更弱。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！